Akademik Veri Yönetim Sistemi
Yetkin Basım Yayım ve Dağıtım, Ankara, 2025
Arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmeleri, Türk hukukunda, inşaat sektöründe sıklıkla karşılaşılan
bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmelerde, yüklenici, belirli bir inşaatı
tamamladıktan sonra, inşa edilen yapının bir kısmını veya tamamını arsa
sahibiyle paylaşmak üzere anlaşır. Arsa sahibi, inşaatın bedelini nakit olarak
ödemek yerine, inşaat sonucunda elde edilen taşınmazın belirli bir payını veya
bu taşınmazdaki bağımsız bölümlerin belirli bir adedini yükleniciye verir.
Hukuki nitelik olarak
çifte tipli karma sözleşme niteliğinde olan arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmeleri, TBK ile düzenlenen isimli bir sözleşme olmadığından, sözleşmede
çıkan uyuşmazlıkların çözümünde farklı yargı kararları ile şekillenmekte ve bu
kararlar çoğu kez birbiri ile çelişen uygulamalara yol açmaktadır. Bu nedenle
anılan sözleşmelerin uygulanması, çoğu zaman çeşitli hukuki zorluklar ve
belirsizlikler doğurabilmektedir. Bunlardan en önemlileri, yüklenicinin
temerrüdü ve nama ifa kavramlarıdır.
İnşaat sözleşmelerinde
yüklenicinin temerrüdü, sözleşmenin temel dinamiklerini ciddi şekilde
etkileyebilir, geç ifa yapılsa bile sözleşme ile amaçlanan sonuca
ulaşılamamasına yol açabilir. Yüklenicinin belirlenen sürede inşaatı
tamamlamaması veya sözleşmeye uygun şekilde ifa etmemesi, arsa sahibi için
önemli hak kayıplarının oluşması ve yasal sürecin uzaması sonuçlarını da doğurabilir.
Yüklenici temerrüdü durumunda arsa sahibinin haklarını savunabilmesi için
hukuki bir çerçevenin oluşturulması gerekir. Bu çerçeve kapsamında temerrüt
nedeniyle sözleşmenin feshi, cezai şartların uygulanması, tazminat talepleri ve
inşaatın tamamlanması gibi pek çok husus gündeme gelir.
Nama ifa ise, yüklenicinin
sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, yükümlülüklerin
başkaları tarafından yerine getirilmesi anlamına gelir. Nama ifaya imkân
tanınmış olması, inşaat sürecinin aksaması halinde çözüm üretebilmek için
önemli bir yöntem yaratmıştır. Ancak, nama ifa ile ilgili uygulamada
karşılaşılan sorunlar ve bu sorulara verilebilecek hukuki cevaplar, birçok
pratik uyuşmazlığın da kaynağını oluşturur.